Svoboda-Climent in the media / en la prensa

Tuesday, May 24, 2005

The LRAU and tales of the "Gran Capitan"*

Once upon a time, when a town hall wanted to develop an area, it had to set in motion a democratic, public and transparent process. Neighbours were informed about the municipal plans and could appeal against one plan, namely the one presented by the town hall. In many cases, during electoral campaigns, political parties would take a stance on the suitability of developing or not. This gave citizens the impression that they knew what the party they voted for would do. Finally, the affected neighbours had to pay their share of the development costs, in the form of special taxes.

The following should be noted. The town hall, subject to budget limitations, could undertake only the public works strictly necessary to the public interest. And, of course it had to respect public procurement legislation. What did this entail? First, it had to draw up specifications (conditions of contracts for tenders), explaining exactly what it wished to do. Secondly, it had to publish its plans in the national Official Journal (and, where appropriate, in the Official Journal of the European Union), so that companies could submit a bid. Finally, the town hall had to choose the most favourable tender, and its discretionary powers were limited by a series of objective criteria that had to be respected.

Then came the LRAU. This law allows developers to boldly go, pouring concrete on the most unimaginable places on the coast or in the mountains of Valencia, with a free hand, which is the envy of developers world-wide. Is this a model of sustainable, environment-friendly development, of a means for creation of wealth for future generations, and is it a perfect example of town and country planning? Does this fall in a democratic framework of citizen participation and social sharing of urban benefits? Has it resulted in a rapid and sustained reduction in the price of housing in the Valencian region?

Thanks to the LRAU, the citizen does not need to read political party promises on town and country planning. Everything is taken care of by the "Agente Urbanizador" ("urbaniser") (Article 44 of the LRAU: individual initiative). The "Agente Urbanizador" submits his development project just after the municipal elections, to avoid anyone falling into the fatal temptation of asking the neighbours for their opinion on the matter. The "urbaniser" does not need to own the land (not even a part of it), and does not have to bother notifying the unfortunate people who made their home there.

If we wanted to speak ill, we could say that the first developer to present a plan has had as much time as he wanted to prepare it and he chooses the best time to launch it. He holds all the cards. Other possible candidates are not in the deal. But, let us give the process the benefit of the doubt, continue to believe in the equality of opportunity and explain how the LRAU says things should be done.

The town hall informs the public very clearly and definitively: "Here is someone who wants to do something with a certain area of land. We do not say either "yes” or "no", but if anyone else wants to do something, let him say so." Then it is published in the Official Journal of the Valencian Government, and during a period of between 20 and 40 days, other contenders can present alternative plans. What is the aim of this exercise? Is it to choose the best project to develop a zone in the public interest, or to beat the speed record for the preparation of plans? Forty days may or may not be a reasonable period to prepare an alternative development plan for a few hectares, but can anyone believe that it is possible to draw up a complete development project for an area of several million square metres in this short time? The problem is that in our region, decisions like this are made almost daily.

Let us now look a little more closely at the process of fair competition between the contending developers. One of them has had years to prepare the project, while others have had only between 20 and 40 days to present an alternative plan. So, once the 40 days are up anyone (article 46(1) LRAU) can tender to carry out the contract. So what are we complaining about? If "anyone" (that means you or I) can make an offer, where are we going to find a more democratic system favouring fair competition?

However, there are two small points which should not be overlooked. The town hall has still not decided which project to approve (it might approve one or none at all); and the time limit to present offers is … five days. The competition is carried out blind, because all the projects presented have to be examined and an offer put forward for each one of them, or the risk has to be taken of tendering for some, and not for others. There is no time and therefore, effectively, there is no competition.

Let us be clear. We are not talking about contracts for a few metres of roadwork, but contracts of 100 million euro and more. Don't forget that for any contract over 5 million euro, Spanish and European law require the public authority to set exact, detailed specifications and to publish them in the Spanish Official Journal and in the Official Journal of the EU, thereby giving any enterprise in Europe the possibility to tender for the contract. With what aim? The public authority can choose the best offer in the public interest and at the least cost for the taxpayer. The LRAU lays down exactly the opposite. Official specifications (general clauses and conditions of public works) are not set, and therefore are not published at Spanish or Community level. Neither transparency nor fair competition.

So now, all the tenders are in. The moment of decision: the town hall can approve a plan or refuse any one of them. It can also approve a plan subject to modifications which it believes appropriate, and then decide which developer(s) will carry out the work. All this, following criteria which have nothing to do with Spanish or EU legislation. In clear speak, the town hall can do what the hell it wants. There are no tender specifications, therefore the developers put forward completely distinct projects. How is it possible to make a fair and objective comparison between, e.g., a plan for detached houses with a golf course, and another with 3-floor apartment blocks and a conference hall? If the works to be evaluated have nothing in common, how can a cost-effective decision be made?

The reader may find the provisions of Article 47(5) of the LRAU interesting. The town hall must decide, first of all, what has to be done, and it chooses company A's project. But then, it must decide who will carry out the work. It is then obliged to give the contract to company Z which put in a cheaper offer. Well, despite everything company A (that the town hall had in mind from the outset) gets the contract anyway, providing it will work for the same price that company Z put forward. The contender "in pectore" gets the job anyway. Well, let us not think too badly about all this. After all, where is the harm, if the cost ends up being the same?

Well the harm is, that the cost will not end up being the same. The cost will be fixed by the town hall and the urbaniser. They can do this quite freely. The town hall fixes the "urbanisation" charges based on a "memorandum and detailed and justified accounts" presented by the urbaniser (Article 72(1)(a) LRAU). In other words, if the town hall and the developer agree, the existing residents, so-called "beneficiaries" of the work, can start trembling, because there are no control mechanisms foreseen in the law. Not a single one. How can it be that a public authority and a developer can agree to fix the final cost of public works, and that they are not bound by the initial tender which was officially adjudicated? Why is the original bid, which should have protected the interests of the affected residents, not respected?

Development plans under the LRAU are approved on the basis of a global estimate with no breakdown of development costs, making it impossible to check on quantities and measurements. The conclusion is obvious: excessive budgets resulting in "urbanisation" charges out of all proportion to reality. Furthermore, if the resident "beneficiary" of the development cannot pay the astronomical costs, then he has to give up more land. To sum up. This is what we are trying to get at. The "urbaniser" grabs enormous tracts of land thanks to the corrupt practices allowed, and even fostered, by the LRAU. Here is a naïve question for those who defend the good works of the LRAU. When you want work done in your home, do you ask the town hall to find you a builder and they fix the price between them, or do you find the best deal for yourself and settle directly with the tradesman?

These are tales from the "Gran Capitan". Tales of land grab and destruction of the environment in the Valencian region. All the arguments which we have put forward here were presented in July, with a wealth of detail, to the European Commission in a formal complaint. Of special note in this document were nine development projects for Sant Joan d'Alacant amounting to more than 100 million euro. Cold, objective analysis, in line with the arguments put forward by the Tribunal Superior de Justicia of the Valencian region when, in 2001, it called into question the constitutionality of the LRAU. We are not bluffing. We mean what we say. We are defending the law and the basic rights of everyone who lives in the Valencian region.

Charles Svoboda Enrique Climent



* The Catholic Kings sent the “Gran Capitán” to Naples. He was very successful, and conquered several towns. But when he was asked to show the accounts of the expedition, he answered ironically, submitting arbitrary and exorbitant accounts, such as: “perfumed gloves so that soldiers do not have to breathe the smell of the battle: 200 million ducados… and for the patience to have to justify these minor details to a King to whom I have offered a kingdom: 100 million ducados”.

La LRAU y las cuentas del Gran Capitán

Informacion 24 1 2005
CHARLES SVOBODA De Abusos Urbanísticos No (AUN)
Este articulo ha sido firmado también por Enrique Climent, Vicepresidente de AUN

El pasado mes de julio denunciamos ante la Comisión Europea que la LRAU viola la legislación comunitaria sobre contratos públicos, y pusimos como ejemplo nueve proyectos de urbanización en Sant Joan d´Alacant. Nuestra argumentación coincide con la del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana cuando planteó la inconstitucionalidad de la LRAU en 2001, y con la del Síndic de Greuges en los dos informes publicados en 2004. Esperamos que se constate cuanto antes la ilegalidad de esta norma y se exija a todos los «listos» que se han forrado gracias a ella que indemnicen los daños y perjuicios ocasionados.La LRAU permite que un candidato a Agente Urbanizador presente un proyecto para urbanizar unos terrenos, sin necesidad de ser su propietario ni de notificar a los legítimos propietarios. Este candidato dispone de todas las ventajas, ya que ha tenido todo el tiempo que ha querido para preparar su proyecto y negociar con el ayuntamiento, y lo presenta en el momento que más le conviene.
El ayuntamiento publica un anuncio en el Diario Oficial de la Generalitat, y da un plazo que oscila entre 20 y 40 días para que otros posibles candidatos presenten sus proyectos alternativos. Y el observador se pregunta: ¿se trata de elegir el mejor proyecto para urbanizar una zona en defensa del interés público, o de batir el record de velocidad en la preparación de proyectos? ¿De verdad alguien piensa que se puede hacer en 40 días un proyecto completo de urbanización de un área de varios millones de metros cuadrados, como ocurre casi a diario en nuestra Comunidad?
Dicen sus defensores que la LRAU ha introducido la competencia, ya que, una vez que acaba el plazo para presentar proyectos alternativos, cualquiera -artículo 46.1 LRAU- puede presentar una oferta de precio para ejecutar el contrato, con lo que estaría asegurada la competencia. Sin embargo, hay dos importantes detalles a tener en cuenta: el ayuntamiento aún no ha decidido qué proyecto va a aprobar, y el plazo para presentar las ofertas es de... cinco días. O sea: que el posible competidor tendría que examinar todos los proyectos presentados, y presentar una oferta para cada uno de ellos, o arriesgarse a ofertar por unos sí y otros no... y todo ello en cinco días. De manera que la «competencia» de la LRAU juega deprisa y corriendo, y juega a ciegas. O sea, que no hay competencia. Y no estamos hablando de contratos para asfaltar cinco metros de calzada, sino de jugosísimos contratos que con frecuencia están por encima de los 100 millones de euros.
A continuación, el ayuntamiento aprueba un plan, y tiene también que decidir quién ejecuta las obras, todo ello sin estar sujeto a los estrictos criterios que exige la legislación española y europea. Al no existir pliego de condiciones, se abre la puerta a la arbitrariedad más absoluta, ya que cada alternativa propone obras distintas: ¿Cómo se pueden comparar los precios, si cada uno de los candidatos propone proyectos distintos, y por consiguiente obras distintas? ¿Cómo comparar un proyecto que propone construir viviendas unifamiliares y un campo de golf, con otro que propone edificios de tres pisos y un palacio de congresos?
¿Piensan que exageramos hablando de arbitrariedad? Léanse el artículo 47.5 de la LRAU, porque no tiene desperdicio. El ayuntamiento debe decidir primero lo que hay que hacer, y elige el proyecto de la empresa A -de «Amiga»-; pero luego ha de decidir quién lo hace, y se ve obligado a atribuir la ejecución de las obras a la empresa B -de «Barata»- porque ofrece un precio más económico. Bueno, pues a pesar de ello, la empresa Amiga será la que al final ejecute las obras... si acepta las mismas condiciones que propuso la empresa Barata. Es decir, que si el ayuntamiento quiere elegir a la empresa Amiga, la elegirá pase lo que pase. Sin embargo, no seamos demasiado malpensados. ¿Dónde está el problema, si el precio va a ser el mismo?
El problema está en que el precio nunca será el mismo, porque a estas alturas aún no hay precio. La LRAU permite adjudicar las obras de urbanización sobre la base de un presupuesto global -«estimación, siquiera sea preliminar y aproximada, de los costes de la obra urbanizadora», artículo 32.D.2º de la LRAU-, en el que no aparecen desglosados los costes de urbanización, lo que impide que se puedan controlar y corregir las mediciones. Así que el precio puede variar en cuanto lo acuerden el ayuntamiento y el urbanizador, que fijan las cuotas de urbanización en condiciones de libertad casi absoluta. En otras palabras: si el ayuntamiento y la empresa Amiga están de acuerdo... échense los vecinos «beneficiarios» a temblar, porque les harán pagar los gastos que les venga en gana, sin ningún mecanismo de control, y sin ninguna obligación de respetar la oferta inicial, que no era más que una estimación preliminar y aproximada. ¿Dónde se ha visto que el precio final de una obra pública lo fijen de común acuerdo la entidad pública y el adjudicatario sin estar ligados por el precio inicial de la oferta? ¿Dónde están las licitaciones con precio cerrado, en garantía de los ciudadanos que pagan?
La consecuencia de este delirante sistema es clara: presupuestos excesivos, que se plasman en cuotas de urbanización abusivas. Y si la víctima «beneficiaria» de la urbanización no puede pagar en metálico las cuotas que se le exigen... tendrá que ceder más terreno. Es precisamente ahí donde se manifiestan con más claridad los efectos perversos de la LRAU: el urbanizador se hace con enormes cantidades de terreno gracias a las corruptelas que permite -y casi diríamos que incentiva- la LRAU. Pregunta ingenua dirigida a los defensores de las bondades de la LRAU: cuando construyen sus mansiones o hacen reformas en ellas ¿las encargan al contratista que les presenta una «estimación, siquiera sea preliminar y aproximada, de los costes de la obra», o buscan la mejor oferta, acuerdan un precio cerrado y no pagan un céntimo más de lo acordado ?

Thursday, May 05, 2005

LA LRAU Y LOS ABUSOS URBANISTICOS

INFORMACION, 22-05-05 (Suplemento VIVIENDA)


CHARLES SVOBODA Y ENRIQUE CLIMENT

Abusos Urbanísticos NO

A mediados de 1995, Jacques Chirac fue elegido presidente de la República Francesa, después de 14 años de mandato del socialista François Mitterrand. Aproximadamente en las mismas fechas, Eduardo Zaplana llegó a la presidencia de la Generalitat Valenciana, tras 12 años de gobierno socialista en la región.

¿Se imaginan ustedes que, en 2005, el presidente Chirac se defendiera de las críticas contra su gestión diciendo que la culpa la tiene una perversa ley que aprobó Mitterrand (q.e.p.d.), pero todo se va a arreglar porque su gobierno la va a modificar diez años después? Claro que no se lo imaginan, porque eso sería una tomadura de pelo inimaginable en un Estado democrático y en una sociedad avanzada: las leyes malas se derogan, y en política diez años son una eternidad.

Bueno, pues eso es ni más ni menos lo que está ocurriendo en nuestra Comunidad Valenciana, donde el presidente Camps y su conseller Blasco parecen haber descubierto la pólvora. Resulta que la perversa LRAU… ¡¡ la hicieron los socialistas en 1994 !! . Quien quiera tirar de hemeroteca descubrirá lo acertadas que eran las críticas del Partido Popular en 1994, cuando denunciaba que la LRAU “abría la puerta a la arbitrariedad”, anunciando su derogación apenas llegara al poder. Lástima que, cuando empezaron a aparecer las arbitrariedades, los populares, ya desde el gobierno valenciano, aparcaran su intención de derogar la LRAU y decidieran mirar para otro lado.

Diez años después, en julio de 2004, el Consell aprobó un acuerdo en el que recomendaba a los ayuntamientos aplicar “los principios que informan la nueva legislación urbanística valenciana”, cuya tramitación estaba entonces muy avanzada, según rezaba el acuerdo del Consell. Tan avanzada estaba que, a fecha de hoy, ni siquiera ha sido remitida a las Cortes Valencianas. ¿No se está rozando peligrosamente la prevaricación al mantener en vigor una ley que el mismo gobierno valenciano ha calificado de “perversa” y ha pedido que no se aplique?

Mucho nos tememos que a la LRAU le queda mucha vida por delante, con este nombre o con el de Ley Urbanística Valenciana (LUV), proyecto de lavado de cara a cargo del conseller Blasco, que en su estado actual no deja de ser una pura y simple estafa legal: cambiar algo (lo mínimo, y cuanto más tarde mejor) para que todo siga igual.

Sin embargo, no nos malinterpreten: la responsabilidad por el estado de emergencia urbanística y medioambiental en el que vive nuestra región no es sólo de quien desde hace diez años dirige el gobierno valenciano. Un desastre tan extendido y tan sistemático no puede ser obra de un único demiurgo, sino que cuenta con la inestimable ayuda de muchos ayuntamientos (aunque afortunadamente no todos), en connivencia con “empresarios” que sólo viven para el dinero fácil (negro, si es posible, y con voluntad de viajar rápidamente hacia paraísos fiscales), y que dicen “crear empleo” cuando lo único que hacen es dejar caer unas cuantas migajas en forma de empleo precario, guardándose para ellos la tarta, los cubiertos y la vajilla.

En el sistema tradicional de corrupción urbanística, el propietario de unos terrenos rústicos pedía al ayuntamiento que se los recalificara, y compartía con el político corrupto la plusvalía generada. Sin embargo, todo se moderniza y en Valencia estamos a la cabeza de la innovación. La LRAU permite un nuevo sistema, mucho más fashion, más a juego con el traje de brillo y la delincuencia de cuello blanco: un agente urbanizador le pide al ayuntamiento que recalifique el terreno y la casa de unos terceros (los supuestos “beneficiarios” del proceso urbanizador), y si todo va bien (que irá bien, de eso se encarga el político) se repartirán entre ediles y urbanizador los terrenos, las casas y las plusvalías. Para rematar la faena, al propietario expoliado lo denigrarán como “miembro de un club de intereses”, “privilegiado”, o “titular de una infravivienda”.

Por cierto, que a quien se vanagloria de traer el progreso a zonas donde sólo había “infraviviendas que vierten a fosas sépticas”, habría que darle una vuelta por Toscana, Provenza o la Costa Azul. Qué atraso que en esas zonas, donde se cuida de verdad la belleza del entorno y se consigue atraer un turismo de alto poder adquisitivo, se llame “casa con encanto” y se proteja legalmente lo que aquí se denomina “infravivienda”. Por favor, que les manden ya una LRAU debidamente traducida al francés y al italiano. Solidaridad europea ante todo.

Y hablando de traducciones, apliquen por favor la Constitución Europea: en valenciano, en castellano, o en estonio. Artículo II-77: “Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de los bienes que haya adquirido legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida”.

En la Comunidad Valenciana, los legítimos propietarios de terrenos y viviendas adquiridos legalmente no pueden usarlos, disponer de ellos ni legarlos, si tienen la desgracia de que se encapriche de ellos algún urbanizador bien conectado. Aquí la perversión del concepto de “utilidad pública” justifica expolios de terrenos para construir campos de golf e incluso urbanizaciones que sólo sirven para blanquear dinero. Marbella no está tan lejos…