Svoboda-Climent in the media / en la prensa

Wednesday, August 17, 2005

New dog, old tricks

LEVANTE-EMV 17/08/2005

CHARLES SVOBODA Y ENRIQUE CLIMENT - ABUSOS URBANISTICOS NO

The first requirement of the new Valencian law on urban development (LUV) is that it should comply with European legislation protecting fundamental rights, and with regulations arising from treaties to which Spain is signatory, such as the European Convention on Human Rights and the Charter of Fundamental Freedoms together with those referring to public contracting, preserving the environment and countryside, or protecting the right to private property. However, the Valencian Urban Planning Law which will shortly be debated in the "Cortes" shows very little progress in any of these spheres, and appears to be a mere continuation of the LRAU, maintaining similar interests and objectives.

In this respect, although the Conselleria de Territorio y Vivienda (Town and Country Planning Office) talks about "social urban development" in the LUV, the fact is that no social urban development will take place whilst the "agente urbanizador" (urbaniser) remains in the driving seat, with the total blessing of the powers that be in the town hall. The LRAU gave the town halls and urbanisers powers to carry out in tandem all the urbanistic outrages perpetrated since the introduction of the LRAU, and the new law now intends to give more power to the town halls and wider room for manoeuvre to the urbanisers.

The new law does nothing to increase the protection of homeowners' rights. The much vaunted "Homeowners' Charter" makes much of owners' obligations and duties, his only "right" being that of having to pay urbanisation costs. On the other hand, the "agente urbanizador's" rights are recognised and, indeed, defined as prerogatives. The new law follows in the footsteps of the LRAU, and is non-discriminatory, treating Spanish and non Spanish homeowners equally badly.

The preamble justifying the draft LUV lays down "the need to create a more sustainable town environment … giving rise to town planning with the participation of the homeowners". Reference is constantly made to town development, but nowhere is there mention of urban development of sparsely inhabited areas outside town concentrations, or of rustic plots on land classified as "non urbanisable", the development of which presents neither social interest nor public utility. The development of these areas only benefits the big promoter-speculators looking for a market amongst buyers who can afford to buy this type of secondary residence ("luxury homes" in ad-speak). This creates a double social dysfunction: on the one hand it deprives existing small homeowners of their property and makes them pay for unwanted "luxury" urban development and, on the other hand, it creates a so-called "high class" seasonal population, thus widening the social divide.

One of the improvements highlighted in the draft LUV is that the affected homeowner is given more time (extended from 10 days to two months) to opt to pay for development costs in cash or in land. This is not such good news if you consider that the affected owner who wishes to pay in cash is obliged by the new law to put up a bank deposit or obtain a bank guarantee in favour of the urbaniser and, in addition, this must be effected through a registered deed. This obstacle is a strange way of defending the owners' interests, and it is strange to hinder someone who, in the exercise of his rights in a democratic country, decides to pay in legal tender. This is the first time we have seen a law that hinders payment in cash.

Referring to existing homeowners, Mr Blasco says that the new law "will make them pay only those development costs relating to public services that affect them directly". This is hardly worthy of any applause. Why should owners pay for more than they receive? We do not see this as an improvement. It is a fundamental right in accordance with the principles of equality and fairness that all public administrations should apply when dealing with citizens.

Finally, in the face of the more than justified criticism and deep mistrust of the new draft law, it is unacceptable that those in power should be trying to sweep aside all the doubts raised by individual citizens and representative bodies by alleging in the media that those affected are against urban development, or that they do not want to pay the attendant costs, or that they are motivated by personal interest. Such arguments are a manipulative lie and, as such, an insult to every citizen. The social protest which is intensifying throughout the length and breadth of the Valencian Community is no more nor less than a determined fight to defend the fundamental rights of everyone to own property, to enjoy a healthy and sustainable environment with undamaged landscapes, and to benefit from overall conditions that make life worth living.

It is worthwhile reminding Mr Blasco of the promise he made on 15 July 2004 (just over a year ago), that the draft law will not be approved by the Cortes without taking into account the proposals and requests made by Abusos Urbanísticos No. This promise has not been kept, given that in July the PP ordered an "emergency procedure" for approval of the new law. This is yet another example of how the present government of the Generalitat turns its back on the ordinary citizen, whilst doing everything in its power to cater to the needs of groups of urbanisers and developers.

Levante 17 8 2005

'Perro nuevo, collar viejo' (New dog, old tricks)


CHARLES SVOBODA Y ENRIQUE CLIMENT - ABUSOS URBANISTICOS NO

Lo primero que cabe exigir de una legislación reguladora del urbanismo valenciano (LUV) es que cumpla con las leyes europeas en lo que a Derechos Fundamentales se refiere, y con las regulaciones de los tratados en que el Reino de España es signatario, tales como la Convención Europea sobre Derechos Humanos o la Carta de Libertades Fundamentales, e igualmente en lo referente a contratos públicos, mantenimiento del medio Ambiente y Paisaje, o respeto a la propiedad. Sin embargo, la ley urbanística valenciana que pronto se debatirá en las Cortes muestra escasos avances en todos estos ámbitos, aparece como mera continuación de la anterior (LRAU) y mantiene similares intereses y fines.

En este sentido, aunque la Conselleria de Territorio y Vivienda habla en la LUV de «urbanismo social», lo cierto es que no puede existir tal urbanismo social mientras el artífice legal del proceso urbanístico siga siendo el «agente urbanizador», con la bendición del ayuntamiento de turno. Todos los atropellos cometidos por la aplicación interesada de LRAU lo han sido por el tandem ayuntamiento/agente urbanizador, y ahora con la nueva ley se quiere reforzar la posición de los ayuntamientos y dejar a los urbanizadores con amplias prerrogativas.

La nueva Ley continúa igualmente sin respetar los derechos de los propietarios. El tan celebrado Estatuto del Propietario sólo habla de obligaciones o más bien deberes, no menciona un solo derecho, salvo el de cumplir la obligación de atender las cuotas de urbanización, mientras que cuando se refiere al agente urbanizador, sí se los reconoce y define como «prerrogativas». De este modo, igual que sucedía con la LRAU, se sigue tratando igual de mal a los propietarios, ya sean españoles o de otras nacionalidades, pues en esto no hacen discriminación.

La exposición de motivos del proyecto de Ley de la LUV específica «la necesidad de crear una ciudad más sostenible..., a través de la cual se planifica o define el modelo urbanístico de ciudad y lo desarrolla con la participación de los propietarios». Hay una continua referencia al desarrollo de la ciudad, pero en ningún lugar se hace mención del desarrollo urbanístico de áreas residenciales apartadas de las ciudades, en suelos rústicos de los llamados «no urbanizables» y cuyo desarrollo no cumple ningún principio de interés social o de utilidad pública, salvo el de favorecer a los grandes promotores-especuladores, que buscan un mercado entre colectivos que puedan permitirse adquirir este tipo de segundas residencias (en la publicidad se califican «de lujo»). Esto crea una doble disfunción social: por un lado, priva de su propiedad a pequeños propietarios y les hace pagar el desarrollo urbanístico (de lujo). Por el otro, establece núcleos de población estacional de los llamados de alto standing y que ahondan las diferencias sociales.

También se dice que una de las mejoras introducidas en el proyecto de LUV es la extensión del plazo para optar entre el pago en metálico o en terrenos de las cargas de urbanización de 10 días a 2 meses. Pero esta buena noticia no lo es tanto si consideramos que al propietario afectado que desee pagar en metálico la nueva ley le exige una fianza o aval bancario a favor del urbanizador, y además lo tiene que solicitar mediante escritura pública... Curiosa forma de defender los intereses de los propietarios, y curiosa manera de tratar a alguien que en ejercicio de sus derechos en un país democrático decide pagar en moneda de curso legal. Es la primera vez que vemos que en una ley se ponen trabas al pago en metálico.

Dice el Sr. Blasco que la nueva Ley, refiriéndose a los propietarios, «les obligará a costear únicamente los costes de urbanización de los servicios públicos que les afecten directamente». No creemos que esto sea una mejora, es un derecho y por lo tanto no es para echar cohetes, ya que se trata de actuar de acuerdo con los principios de equidad y honestidad que cualquier persona espera de una actuación pública.

Finalmente, frente a las críticas justificadísimas y desconfianza ante este proyecto de la nueva ley, lo que tampoco se puede hacer en los medios de comunicación (como se viene haciendo) es descalificar sin más a todas las personas y entidades críticas, diciendo que no quieren aceptar el desarrollo urbanístico de las ciudades, ni atender el pago de los costes que ayuden al mismo, o que les guían intereses personales. Tales argumentos son una mentira manipuladora y como tal un insulto a todos los ciudadanos y ciudadanas. Porque el clamor social que arrecia cada vez más a lo largo y ancho de la Comunidad Valenciana no supone otra cosa que una lucha decidida para defender los derechos fundamentales de todos, a la propiedad, al medio ambiente saludable y sostenible, al paisaje y en definitiva a unos condiciones dignas de vida y de bienestar.

A este respecto, cabe recordar al Sr. Blasco la promesa realizada el 15 de julio de 2.004 (hace más de un año), de que el borrador de la nueva Ley no sería pasado a Las Cortes sin tener en cuenta y escuchar las propuestas y peticiones de Abusos Urbanísticos No. Una promesa no cumplida puesto que hace unos dias, en julio de este año, el PP dictaminó el «trámite de urgencia» para aprobar la nueva ley. Se trata de un prueba más del rechazo de los responsables del Gobierno de la Generalitat a todo lo que suponga una mínima participación ciudadana, al contrario que ocurre con las asociaciones profesionales y de promotores y urbanizadores más grandes.